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土地市場溢價走低,說好不拿地的房企仍在“撿漏”
2019/10/8   來源:新京報
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  今年9月,全國土地市場仍在“低調”運行,低溢價成交甚至流拍的地塊比例不斷上升。在融資收緊、房地產交易下滑的大背景下,企業拿地維持謹慎態度,甚至有企業表態暫停拿地。

  雖然如此,剛剛過去的9月里,仍有不少房企在土地市場上“撿漏”。業內人士預計,今年第四季度,全國土地交易仍不會有起色,尤其是土地樓板價以及溢價率都不會太高,因此,仍將出現以低成本獲取優質地塊的機會。

  百強房企6成成交地塊溢價率不足10%

  9月的最后一天,全國土地市場仍以底價及低溢價成交為主,不時有流拍的消息傳來。

  9月30日,寧波余姚市出讓5宗商住地,起始總價約17億元,總成交價為18.42億元,其中1宗地塊流拍。

  同一日,徐州睢寧縣出讓8宗住宅地塊,起始總價為4.76億元,8宗地塊最終均以底價成交。

  與此同時,廣東佛山市順德區北滘鎮出讓1宗宅地,由美的置業以底價27.53億元競得,折合樓面地價約6610元/平方米。青島膠州市出讓1宗純住宅地塊,由萬科聯合神州以底價5.64億元競得,成交樓板價3673元/平方米。

  舉目望去,雖然大部分土地都以底價或低溢價率成交,但地方政府掛牌新地塊的熱情仍在。9月30日,江蘇無錫市區掛牌4宗宅地,總出讓面積13.55萬平方米。江蘇蘇州市區掛牌5宗地塊,起始總價66.42億元,總出讓面積41.29萬平方米。這些土地預計均在10月成交。

  但總體來看,目前房企拿地的積極性并不高。就今年第三季度的土地市場,克而瑞機構分析認為,受土地市場持續低位運行的影響,百強房企拿地也保持著理性狀態,第三季度,百強房企拿地溢價率顯著回調,6成成交地塊的溢價率不足10%,近8成地塊的成交溢價率低于30%。

  從具體地塊來看,第三季度成交的高溢價地塊主要分布在昆明、臺州、成都、寧波等城市,其中,東原地產以144%的溢價率競得昆明官渡區3宗宅地。龍頭房企如恒大等,在第三季度的拿地均以底價成交為主,幾乎沒有出現高溢價成交的地塊。

  從宏觀數據也可看出市場的這一微妙變化。9月16日,國家統計局公布數據顯示,2019年1月至8月,房地產開發企業購置土地的成交價款為6374億元,下降22%,降幅收窄5.6個百分點。

  預期10月宅地交易仍降溫,房企可采取“撿漏”策略

  “雖然第三季度受一系列融資收緊的影響,溢價率走低,一二線城市的土地成交熱有所降溫,但整體依然高位運行,50大城市不到9個月賣地超過3萬億元,這是歷史第一次,創造了同期紀錄。”中原地產首席分析師張大偉分析認為。

  中原地產研究中心統計數據顯示,截至9月26日,2019年的土地市場上,全國50大城市合計賣地3.06萬億元,同比上漲幅度達18.8%。其中出現了9個“千億”賣地城市,杭州賣地最多,達2203億元,蘇州賣地1293億元,北京1224億元,上海1214億元。此外還有福州、廣州、鄭州、成都、昆明、溫州等17個城市賣地金額超過500億元。

  雖然主要城市在土地交易量方面仍很樂觀,但對于土地市場的后期走勢,業界仍有不小的擔憂。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從房企的經營策略看,更多是強調降價促銷和去庫存。后續宅地交易市場是否活躍,取決于房企的去庫存效果以及資金回籠狀況。目前來看,房企的庫存去化壓力依然較大,資金狀況也沒有得到實質性改善。據此判斷,至少今年10月,全國宅地交易市場將繼續降溫,購地增速曲線也會繼續下行。

  克而瑞機構也認為,自今年5月以來,房企的融資環境持續收緊,典型房企的融資總量也隨之下降。萬科、碧桂園、恒大均表態,全年都將維持理性的拿地態度,不急于拿地,且對高溢價、高地價地塊“敬而遠之”。不難預判,第四季度,企業投資將繼續保持理性和謹慎,控制土地成本成為關鍵,是否“逆周期”抄底拿地的關鍵在于價格是否合理。

  克而瑞機構建議,對于仍有納儲需求的企業而言,應拓寬拿地渠道以降低綜合拿地成本,通過合作、舊城改造等方式獲得更為核心的地塊。

  事實上,當前的土地市場下行局面,也為低成本拿地提供了機會,讓一些房企獲得了“撿漏”的機會。這其中最典型的房企當數融創。此前,融創高層一直強調嚴格控制投資節奏,停止參與所有公開市場的招拍掛,董事局主席孫宏斌甚至表示,融創下半年基本沒有拿地指標。雖如此表態,9月24日,融創以30.9億元競得上海青浦趙巷宅地,樓板價21013元/平方米,溢價率僅為0.6%。

  對此,嚴躍進建議稱,由于部分城市土地交易的競爭程度在減弱,同時地價趨穩,無論是土地的樓板價還是溢價率都不算太高,此時房企可以采取“撿漏”策略,即獲取地價相對不高的優質地塊。

(責編:趙爽、夏曉倫)

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